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2011年靠前季度天津房地产市场报告

文章来源: 发布时间:2019-6-11

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2011年靠前季度天津房地产市场报告

2011-04-27 13:45:00

来源:仲量联行

 

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“2011年第一季度,凭借稳定的经济增长和新进津者的带动,天津房地产市场基本面得以稳步提升”,仲量联行天津分公司董事总经理何迈可先生表示。活跃的商业氛围促进了2011年第一季度新进入市场的企业对写字

    【中国建材网】“2011年靠前季度,凭借稳定的经济增长和新进津者的带动,天津房地产市场基本面得以稳步提升”,仲量联行天津分公司董事总经理何迈可先生表示。活跃的商业氛围促进了2011年靠前季度新进入市场的企业对写字楼的需求,市场空置率也进一步下降。商铺租赁主流活动都是围绕着繁华成熟地段、未来两年内开业的新项儿童癫痫病饮食治疗方法有哪些南阳治疗癫痫病的医院有很多吗目的预租;同时部分开发商开始采用更多元化的战略以获得更多的市场份额并提升回报。对紧缩政策的不确定性抑制了高级住宅市场的新增供应和潜在需求,价格的增速开始放缓。物流市场的需求主要来自为天津支柱产业制造业提供服务的公司。

写字楼市场

市场的整体租金呈现持续增长。 活跃的商业氛围促进了2011年靠前季度新进入市场的企业对写字楼面积的需求。由于过去数个季度新进入天津写字楼市场的项目有限,因此我们看到这一季度在原本写字楼不集中的分市场中写字楼需求呈现增长态势。尽管内资租户仍然是需求的主要贡献者,然而新进入天津的外资公司正逐渐成为天津写字楼需求的推动力。甲级和乙级写字楼物业均享有较高的入驻率,例如津汇广场的入驻率已超过95%,其他项目的空置率也有所降低。

和过去五个季度相似,租金持续增长,天津写字楼市场的整体租金达人民币3.67元每平方米每天,与上一季度相比微幅上涨1.0%。鉴于持续增长的需求和下降的空置率,甲级写字楼的租金与前一季度相比增长2.2%。乙级写字楼的租金水平与前几个季度相比基本持平。

2011年靠前季度没有新项目完工。然而,预计下两个季度进入市场的新项目将势必对天津写字楼市场产生影响。市场期待已久的位于和平区海河沿岸的天津环球金融中心预计将重塑甲级写字楼市场。天津环球金融中心,也被称为津塔,将向市场提供约为20.5万平方米写字楼供应量并使现有的市场存量增加三倍,低区的部分已经出售给一些写字楼用户。另一个计划于2011年第二季度入市的写字楼项目是位于南开区卫津南路的31,500平方米的宁泰大厦。作为一个位于非核心区域的优质写字楼项个旧市专业看癫痫病医院目,宁泰大厦已经在仲量联行的协助下完成了超过30%的预租率。

优质商铺市场

预租活跃,开发商采取新策略。市场本季的主流活动都是围绕着老城厢和友谊路等繁华成熟地点,将于今年和2012年开业的新项目的预租。尤其是老治儿童癫痫的医院城厢区域,因拥有众多的住宅项目能为零售提供充足的客流,使该区域得到不少开发商的青睐。一些知名的以大众市场为目标客群的餐饮品牌正在自北京,上海和广州等主要城市向天津的新项目中扩张,如小南国,蕉叶和釜山料理等。

由于2011年靠前季度没有新项目完工,那些将于今年内投入使用的新项目继续获得市场的大量关注。在今年年底前,将有三个总建筑面积近18万平方米的项目在老城厢和南京路商圈开业。乐天百货在天津的店面将在老城厢的仁恒海河广场开业。

未来零售项目已经开始采用更多元化的战略以获得更多的市场份额。购物中心在未来全市总存量中的比例将大幅提升,而不再以传统的百货为主要开发形式。而在未来更大的购物中心平台上,开发商将开始减少百货作为主力租户的做法。部分有着丰富商业开发和运营经验的开发商有充足的把握能够吸引到足够的优质零售商,因此采取小型主力租户与普通租户结合的策略,从而获得更大的租户组合控制权,同时提升财务回报。

高级住宅市场

对紧缩政策的不确定性抑制了新增供应和潜在需求。与中央政府保持同步,天津市政府在2011年靠前季度颁布了新的十项政策用以监管快速上涨的住宅价格。新的紧缩政策对购房者的购买力和资金能力提出了更高要求。

经历了活跃的2010年第四季度,2011年靠前季度只观测到一个高端住宅项目入市。对政府紧缩政策的潜在不确定性明显减少了新开盘项目的数量。本季度总共仅有251套精装修高端住宅入市,这些新供应均来自同一个项目—由保利地产和北京金融街控股投资成立的合资公司开发的位于和平区并可步行到达主要商业区的天津大都会二期。

经历了上一季度成交量的快速增长,2011年靠前季度在中国春节和紧缩政策的影响下,高端住宅的成交量现冷。2011年靠前季度成交量降至251套,是过去几个季度的较低水平。

尽管交易活动放缓,高端住宅的销售价格仍然保持上涨。天津高端住宅物业的平均售价从人民币20,992元每平方米增至2011年靠前季度的人民币21,825元每平方米,与上一季度相比增长4%。

物流市场

继续受益于天津强大的制造业。本季度的物流市场需求主要来自为制造业的领导者如石化,电子,汽车等行业提供服务的公司。作为在天津所有经济开发区中较发达和成熟的区域之一,泰达(天津经济技术开发区)在2010年贡献了天津国内生产总值的近17%。我们观测到数宗租赁在泰达及其周边区域的项目中成交,例如普洛斯泰达物流园和宝湾(天津)物流中心项目。此外,不断发展的B2C电子商务行业也开始呈上升趋势,寻求更多的位于交通便捷地点的仓储空间。我们相信,这种需求将在天津未来的物流市场中变得更为重要。

本季度新落成的项目是普洛斯泰达物流园三期,为市场提供22,000平方米的保税空间。本季整体空置率与2010年年底的21%基本持平。平均租金比上季度上涨5%达人民币0.9元每平每天米。总体而言,非保税物业的低空置率和不断增长的需求推动了非保税租金增长速度超越保税项目的增长速度。与此前相比,非保税物业业主对租金的让步更小。

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